Veranderingen rondom de hypotheek in 2019

Veel regels wijzigen op 1 januari van elk kalenderjaar. Zo ook in 2019. Om een passend hypotheekadvies te kunnen geven, is actuele kennis van de wet- en regelgeving noodzakelijk. Wat er verandert op hypothecair gebied, zetten we daarom voor u op een rijtje.

Bekende of al gepubliceerde wijzigingen

Veel van de wijzigingen die op 1 januari 2019 zijn ingegaan, zijn al bekend. Het gaat daarbij om:

• De nieuwe wettelijke leennormen;
• De nieuwe Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheekgarantie.

 
Ook de verdere verlaging van het maximale tarief voor aftrek van hypotheekrente naar 49% (2018: 49,5%) was al eerder bekend. Toch is hier iets over te melden: het hoogste tarief in de inkomstenbelasting gaat omlaag van 51,95% (2018) naar 51,75% (2019). Dat betekent dat de bijtelling van aftrekbare kosten in 2019 geen 2,45% is, maar 2,75%.
Daarnaast is in het Belastingplan 2019 een snellere afbouw overeengekomen van het maximale aftrektarief. Deze snellere afbouw komt in 2023 uit op 37,05%.

Eigenwoningforfait en bijtelling privégebruik woning

De tariefschijven voor het eigenwoningforfait gaan voor de meeste woningbezitters met 0,05% omlaag, behalve die voor de duurste woningen.

 
De komende jaren daalt het tarief eigenwoningforfait verder.
 
Ook de bijtelling van privégebruik van een zakelijke woning is over de hele linie verlaagd. Daarvoor geldt de bijtelling volgens onderstaande tabel (artikel 3.19 Wet IB2001).
 

Uitfasering Wet Hillen in werking gezet

Sinds 1 januari 2019 is lid 2 van artikel 3.123a Wet IB 2001 aangepast. In 2019 komt nog maar 96²/₃% van het positieve verschil tussen de bijtelling eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (hypotheekrente) in mindering op het belastbare inkomen.
 
Voorbeeld
Ciska heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 400.000. Ze heeft een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 100.000 tegen 1,6% rente. In 2019 is haar bijtelling EWF 0,65% x € 400.000 = € 2.600. Haar aftrekbare rente is € 1.600. Haar positieve inkomsten eigen woning zijn dus € 1.000. Tot en met 2018 hoefde ze hierover geen inkomstenbelasting te betalen als gevolg van de Wet Hillen. Ze kreeg een aftrek ter hoogte van dit positieve saldo. Vanaf 2019, krijgt ze nog slechts een Hillen-aftrek van € 967. Ze moet dus over een bijtelling van € 1.000 -/- € 967 = € 33 inkomstenbelasting betalen.
In 2020 wordt de aftrek verder afgebouwd en moet ze € 66 bijtellen, enzovoorts.

Kamerverhuurvrijstelling

Op basis van artikel 3.114 Wet IB2001 kan iemand de hele eigen woning blijven aanmerken als eigen woning, ook als deze deels verhuurd wordt. Dit kan alleen wanneer de huur op jaarbasis niet hoger is dan € 5.367 (2018 € 5.246).

Toetsrente

De AFM heeft de toetsrente voor het eerste kwartaal van 2019 vastgesteld op 5% voor hypothecaire kredieten met een rentevaste periode van korter dan 10 jaar.

Aftrek onderhoudskosten Rijksmonumenten wordt subsidie

Wanneer een eigenaar van een Rijksmonument onderhoud pleegde aan dit pand, dan kon hij tot 80% van die onderhoudskosten (na aftrek van eventuele subsidies) aftrekken van zijn belastbaar inkomen. Op 1 januari 2019 vervalt deze aftrek. Alleen voor reeds lopende verbouwingen geldt een overgangsperiode.
 
Nieuw: subsidie
Voor eigenaren van een Rijksmonument met een woonfunctie, geldt sinds 1 januari 2019 dat ze subsidie krijgen voor de ‘instandhoudingskosten’. Instandhoudingskosten zijn iets anders dan onderhoudskosten. Onderhoudskosten is een ruim begrip. De werkzaamheden van instandhoudingskosten zijn slechts subsidiabel, voor zover die werkzaamheden:

• strekken tot instandhouding van het rijksmonument en zijn monumentale waarden;
• sober en doelmatig zijn;
• technisch noodzakelijk zijn; en
• zijn gericht op maximaal behoud van aanwezige monumentale waarden, in het bijzonder historische materialen en constructies.

 
Ook kosten voor het voorkomen van verval, of vervanging van bepaalde materialen is subsidiabel.
De subsidie bedraagt 38% van de gemaakte kosten, voor zover die zijn gemaakt in 2019 of 2020. Voor kosten van werkzaamheden na 2020 geldt een subsidieplafond van € 50 miljoen per jaar.
Een subsidieaanvraag is mogelijk tussen 1 maart en 30 april van het jaar volgend op de gemaakte kosten. Als de gemaakte kosten hoger zijn dan € 70.000, dan is overlegging van een inspectierapport vereist.
Voor andere Rijksmonumenten (zonder woonfunctie, zoals molens, forten, kastelen, enzovoorts) gold al een andere subsidieregeling: de Subsidie voor instandhouding rijksmonumenten (SIM). Deze subsidie gaat omhoog van 50% naar 60%.

Impact btw-verhoging op woningeigenaren

Niet alleen veel basale bestaansgoederen, maar ook veel diensten vallen onder het lage btw-tarief. Dit tarief is in 2019 van 6 naar 9% gestegen en geldt bijvoorbeeld ook voor de arbeidskosten (niet de materiaalkosten) van werkzaamheden in de bouw, zoals stukadoors, timmermannen, en klusjesmannen in het algemeen. Dergelijke onderhoudskosten zullen hierdoor voor woningbezitters toenemen. De verhoging geldt in principe vanaf 1 januari 2019. Maar al vóór die datum verstuurde facturen, met het lage btw-tarief, hoeven niet aangepast te worden met hoge btw-tarief, ook niet als de werkzaamheden feitelijk pas in 2019 plaatsvinden. 

Belastingen op de energienota stijgen

De energiebelasting op gas is in 2019 gestegen met 3,6 cent per m³. De belasting op elektriciteit daalt met 0,92 cent per kilowattuur (inclusief btw). Ook de Opslag Duurzame Energie (ODE) stijgt voor zowel gas als elektra. Daarnaast gaat de zogeheten belastingvermindering op de energiebelasting fors omlaag. 

De salderingsregeling voor zonnepanelen alleen nog in 2019

Het was de bedoeling om de salderingsregeling voor huiseigenaren met zonnepanelen ook na 2020 te verlengen, maar dat plan gaat niet door. In 2020 verandert de salderingsregeling in een terugleversubsidie. Daarbij bepaalt de terugverdientijd van de investering de hoogte van die terugleversubsidie. Een terugverdientijd van 7 jaar vindt de minister redelijk. Bij efficiëntere of goedkopere zonnepanelen kan de subsidie dus ook omlaag. 

Meer informatie?

• Kamerbrief omzetting salderingsregel zonnepanelen naar tergleversubsidie 15 juni 2018
• Lees ook de artikelen ‘Nieuw jaar, nieuwe regels: wat verandert er in 2019?’ en ‘Belangrijkste wijzigingen in 2019 op vermogensgebied’.
• De NIBE-SVV-opleidingen Wft Hypothecair Krediet en Woningfinanciering gaan in op de wijzigingen in 2019.
• En ook in de PA-tool Wft Triple A vindt u meer over de wijzigingen in 2019.