Regeerakkoord: kabinetsplannen voor huis en hypotheek

Hypotheekadviseurs hadden de laatste jaren al te maken met erg veel fiscale wijzigingen. Het nieuwe regeerakkoord brengt opnieuw zeer impactvolle wijzigingen met zich mee. In grote lijnen zijn er drie onderdelen in het regeerakkoord, alle drie van fiscale aard, die met name voor de hypotheekadviseur van belang zijn:

  • versnelde verlaging maximaal aftrektarief
  • verlaging bijtelling eigenwoningforfait
  • gefaseerde afschaffing Wet Hillen

Versnelde verlaging maximaal aftrektarief

Sinds 2014 wordt het maximale tarief waarover aftrekbare kosten van de eigen woning (waaronder de rente over een eigenwoningschuld) stapsgewijs verlaagd. Die verlaging geschiedt vanaf 2020 sneller, tot het ‘basistarief’ wordt bereikt.

Verlaging tarief eigenwoningforfait (EWF)

Het EWF-tarief gaat omlaag van de huidige 0,75% naar 0,60% om de verlaging van het maximale aftrektarief te compenseren. Deze verlaging gaat echter pas in in 2020.
 
In het regeerakkoord staat niets over een afbouw van het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde van € 1.060.000,- en woningen die onder de uitzendingsregeling (art. 3.111, 6de lid) vallen. Het ligt wel voor de hand dat deze percentages ook omlaaggaan.

Deze twee aanpassingen leiden tot het volgende overzicht:

*Het tarief in de 5de schijf (woningen met een waarde tussen de € 75.000,- en € 1.060.000,- in 2017)
**Er wordt gesproken van een verlaging van 3% per jaar. Maar het uiteindelijke doel is om het maximale aftrektarief gelijk te trekken met het tarief van de 1e schijf, dus 36,93%. Daarom is de aanname dat de laatste stap iets groter zal zijn dan 3%, namelijk 3,07%.

Afbouw Wet Hillen

De ‘Wet Hillen’ is de populaire benaming voor artikel 3.123a Wet IB2001: aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. In grote lijnen: als de rente op de eigenwoningschuld lager is dan het EWF, wordt het saldo op nihil gesteld.
Overigens geldt voor eigenwoningbezitters met een kleine eigenwoningschuld en een hoge EWF, die in de hoogste tariefschijf vallen, wel een netto bijtelling voor de eigen woning (dat is nu al zo, vanwege de verlaging van het maximale aftrektarief).
 
Vanaf 2019 wordt deze aftrek in 30 jaar afgebouwd tot nihil.

Voorbeeld 1 – Afbouw Wet Hillen
Sam heeft in 2016 een eigen woning gekocht met een WOZ-waarde van € 360.000,-. De eigenwoningschuld is € 300.000,-, die hij helemaal heeft afgelost op het moment dat hij met pensioen gaat in 2046. 
Hij had erop gerekend dat hij dan geen woonlasten meer zou hebben, afgezien van OZB en onderhoudskosten. 
Door afbouw van de Wet Hillen, krijgt hij te maken met een bijtelling van het EWF. In 2048 (30 jaar na het starten van de afbouw) is zijn bijtelling 0,60% van de WOZ-waarde. Sam heeft tegen die tijd AOW en een aanvullend ouderdomspensioen, maar hij blijft onder de grens van het hoogste tarief van de inkomstenbelasting. 
De EWF-bijtelling wordt belast tegen 36,93%. 
 
Bij gelijkblijvende WOZ-waarde van € 360.000,- kost hem dit netto € 798,- per jaar.

Voorbeeld 2 – Wet Hillen hoogste schijf en villa
De invloed van afschaffing van de Wet Hillen wordt groot voor mensen met een afgeloste eigenwoningschuld op een woning waarvan de waarde boven de ‘villa-grens’ valt (2017: € 1.060.000,-). Boven deze waarde is de EWF-bijtelling immers veel hoger (2,35%). Als het inkomen ook nog in de hoogste schijf zit, zijn de netto woonlasten ineens veel hoger.
 
Bert heeft een woning met een WOZ-waarde van € 2.000.000,-. Hij heeft geen eigenwoningschuld meer. Met zijn inkomen valt hij in de hoogste tariefschijf. Bert betaalt volgens de huidige wetgeving niets aan inkomsten eigen woning.
Als de Wet Hillen volledig is afgeschaft, wordt zijn bijtelling EWF (bij gelijkblijvende WOZ-waarde):
0,60% over de eerste € 1.060.000,- = € 6.360,-
2,35% over het meerdere van € 940.000,- = € 22.090,-.
Totale bijtelling: € 28.450,-. 
Dit wordt belast tegen 49,5%. 
Bert gaat in plaats van nihil dus € 14.083,- netto per jaar betalen voor het bezit van zijn woning. 
Dit kan anders worden als het tarief van 2,35% ook wordt verlaagd (analoog aan de verlaging van 0,75% naar 0,6%). In het Kabinetsakkoord staat hier niets over, zodat daar bij deze berekening geen rekening mee is gehouden.

Er is veel kritiek op afbouw van de Wet Hillen. Na het publiceren van het regeerakkoord is de uitfasering al verlengd van 20 naar 30 jaar. Veel mensen lijken begrip te hebben voor de versnelde afbouw van het aftrektarief, of daar al rekening mee te hebben gehouden. Maar afschaffing van de Wet Hillen stuit op veel weerstand. Afschaffing van de Wet Hillen wordt voelbaar voor iedereen wiens hypotheek helemaal is afgelost, maar ook voor iedereen wiens 30-jaarsperiode van renteaftrek is afgelopen. Als mensen dan nog een schuld hebben, is de rente daarover niet meer aftrekbaar. Daar bovenop komt dan de belaste EWF-bijtelling.

Gevolgen fiscale wijzigingen op leencapaciteit

Het regeerakkoord meldt dat de Loan-to-Value in deze kabinetsperiode niet verder daalt dan tot 100% (vanaf 2018). Hoewel De Nederlandsche Bank had aangedrongen op verdere verlaging van de LTV heeft de nieuwe regering het belang van starters hoger ingeschat. Potentiële starters op de woningmarkt zouden door een verdere verlaging van de LTV te veel eigen geld moeten inbrengen om een woning te kunnen kopen, en daarmee de koop uitstellen of zelfs afstellen.
 
Het wordt interessant welke invloed de fiscale plannen zullen hebben op de Loan-to-Income (LTI).
In de financieringslasttabellen wordt rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en van de heffing van belasting op inkomen zelf. Maar ook de standaard uitgaven van gezinnen spelen hierbij een rol.

Verlaging van de IB-tarieven kan in beginsel leiden tot hogere financieringslastpercentages. Er blijft van het bruto-inkomen immers meer over. Maar verhoging van het lage btw-tarief kan dit frustreren voor de laagste inkomens. Die gaan niet heel veel meer netto-inkomen ontvangen, maar moeten nog wel dezelfde boodschappen doen die duurder worden. Voor middeninkomens (tussen circa € 36.000,- en € 68.000,-) zal het netto besteedbaar inkomen het meest toenemen, terwijl ze nog geen hinder hebben van beperking van de hypotheekrenteaftrek. Voor hen zal de LTI daarom vermoedelijk toenemen.
 
Voor hoge inkomens (boven de € 68.600,-), geldt dat ze meer hinder krijgen van beperking van het maximale tarief voor renteaftrek. Voor hen zou de LTI weer iets lager kunnen worden, omdat de lagere inkomstenbelasting niet geheel opweegt tegen beperking van de renteaftrek.
 
Afschaffing van de Wet Hillen zal niet of nauwelijks invloed hebben op de LTI.
De huizenkoper heeft immers geen last van afschaffing van deze wet, zolang hij nog een hoge eigenwoningschuld heeft. De LTI berekent de leencapaciteit juist en als er maximaal geleend wordt, merkt de klant niets van de afschaffing van de Wet Hillen. Het wordt pas voelbaar wanneer de eigenwoningschuld (bijna) afgelost is, tenzij de lening bij aanvang al veel lager is dan de waarde van de woning (door inbreng van veel eigen geld).
 
Meer weten?
Lees het regeerakkoord
 
Ook komen de wijzigingen aan bod in diverse opleidingen van NIBE-SVV:

Deel dit artikel

Wellicht ook interessant

Heeft u vragen?

Onze opleidingsadviseurs zijn nu telefonisch bereikbaar. Op werkdagen van 08.30 tot 17.00 uur. WhatsApp van 10.00-16.00 uur.

Vraag onze studiegids aan

Het complete aanbod voor ambitieuze financieel dienstverleners ligt weer voor u klaar. Benieuwd naar ons volledige aanbod?

Nieuwe inzichten opdoen?

Het vakgebied van de financieel dienstverlener is én blijft flink in beweging. Meebewegen is noodzakelijk om uw waarde voor uw klant te behouden. Onze whitepapers helpen u om uw kennis up-to-date te houden en nieuwe inzichten op te doen.